Српско тржиште некретнина: Кредит, рата, камата, цена крова над главом лети у небо

Само је небо граница: за цене станова, за стамбене кредите, за камате. Јер, ово је година када, симболично речено, еурибор (просечна каматна стопа по којој група изабраних европских банака међусобно позајмљује новац), лети у небо.

Ко год мисли да је реч о хиперболи или претеривању, треба да погледа како су се од почетка године кретале рате на стамбене кредите у еврима са променљивом каматном стопом.

Онај ко је позајмио 100.000 евра са роком отплате од 30 година у јануару је, у једној банци, на име месечне рате, плаћао 404,86 евра. У том тренутку, тромесечни еурибор био је негативан и износио -0,55%. Већ у јуну када је еурибор повећан на -0,21% рата је достигла 423,17 евра. Два месеца касније, еурибор је из негативне прешао у позитивну зону и достигао 0,54%. Истовремено, рата за исти овај кредит достигла је 464,93 евра. И ту није крај. Еурибор је повећан и у септембру (1,19%). Тиме је месечна рата достигла 502,71 евро.

У животу корисника овог стамбеног кредита само девет месеци ове године чини разлику од скоро 100 евра, колико мора више да издвоји на име рате за стан.

И на мањим износима кредита, такође се види значајна разлика у отплати месечних рата. Тако онај ко је позајмио 30.000 евра са роком отплате од 30 година у јануару на име рате издвајао је 121,46 евра, а данас издваја 150,81 евро.

И ту није крај. Европска централна банка (ЕЦБ) најављује даљи раст камата, што значи да ће кров над главом бити скупљи и за оне који га тек купују, али и за оне који су га већ купили на кредит.

„У економији данас, не само код нас него и у Европи и Америци, највећи проблем је инфлација", каже Зоран Петровић, председник Извршног одбора Рајфајзен банке.

А какве везе инфлација у еврозони има са просечним корисником стамбеног кредита у Србији? На крају септембра она је достигла 10% и то је историјски рекорд. Највећи ниво од оснивања еврозоне. Да би оборила инфлацију и охладила прегрејану европску привреду, ЕЦБ подиже камате. Тиме новац повалачи из система.

Међутим, раст камата поскупљује кредите, а с обзиром на то да се у Србији грађани не задужују у националној валути приликом куповине стана, већ узимају кредите у еврима, то поскупљује зајмове. И старе (оне уз променљиву камату) и нове. 

Инфлаторни удар

Додатни проблем је то што, упркос затезању монетарне политике и упркос расту камата, инфлација не попушта већ наставља да расте. Што значи да ЕЦБ нема другог избора већ да додатно привреду хлади новим растом камата. Последично, то значи нови раст рата за стамбене кредите у Србији. 

„Раст цена је узео маха - невероватно је да говоримо да је раст цена у развијеним земљама већи од 10 одсто", каже Зоран Петровић за Око. „Резултат свега тога је пооштравање монетарних политика које је тек кренуло. Референтна камата ЕЦБ-а тренутно је 1,25%. Тржиште процењује даљи раст камата, али то процењују и чланови борда ЕЦБ-а. Нека очекивања су да би већ у октобру камата могла да достигне два одсто."

Уколико се то догоди, рата за споменути кредит од 100.000 евра у октобру ће достићи 551,58 евра са садашњих 502,71 евро. Рата за кредит од 30.000 евра достићи ће 165,48 евра.

Корисници стамбених кредита са променљивом каматом могу да пређу на фиксну камату, али то, наравно, кошта. У просеку, фиксне камате су у просеку 2% скупље од варијабилних.

Иначе, циљ ЕЦБ-а је да инфлација не буде већа од два одсто.

Милан Недељковић, декан Фефа факултета, каже да је прогноза ЕЦБ-а да ће 2024. године инфлација достићи 2,4%.

„То је и даље изнад инфлаторног циља од два одсто што значи да ће, ако буде тако, ЕЦБ и 2024. године морати да повећава камате", каже Недељковић за Око.

Нико озбиљан данас не жели да прогнозира шта би било кад би било и колико би еурибор могао да порасте. Међутим, за оне који имају стамбене кредите у еврима то је једино што их занима. Уколико би еурибор, на пример достигао 5%, онда би рата кредита од 100.000 евра стигла и до 750,56 евра.

Нико не тврди да ће тако бити, јер се прогнозе међународних финансијских институција мењају из дана у дан. Уколико еврозона уђе у рецесију, што је врло вероватно, ЕЦБ ће опрезније и споријим темпом повећавати камате. Међутим, уколико инфлација настави да расте, ЕЦБ неће имати много избора. Тачније, имаће само један.

Цена некретнина

Друга, отежавајућа околност за оне који ове године купују стан, јесте што цене некретнина расту. У извештају Републичког геодетског завода наводи се да је у првих шест месеци ове године тржиште некретнина достигло чак 3,6 милијарди евра. То представља двоструко више од полугодишњег прилива страних инвестиција, што значи да се на овом тржишту, упркос кризи, и даље обрће велики новац. За четвртину више него прошле године. Највећи део тог раста последица је раста цена некретнина.

Небојша Нешовановић, директор за процене у компанији CBRE, каже да раст цена некретнина нема везе са доласком Руса, већ са инфлацијом.  

„Привреда је добро пословала и доста људи је акумулирало капитал. Желели су да га сачувају од инфлације и улагали су у некретнине. Јер, код нас нема много алтернатива за улагање. Руси не купују толико, они углавном рентирају станове. Али тиме онима на тржишту некретнина, које је игралиште за богате, купују станове да би зарадили, сада имају већи мотив за зараду. Јер купују станове за изнајмљивање", каже Нешовановић и додаје да цене станова подижу они који их купују кешом. А таквих је највише. Јер, према подацима Републичког геодетског завода само се 28% станова купи на кредит.

Нешовановић прогнозира да ће цене некретнина и даље расти, али да ће доћи до успорења тржишта. Дакле, нећемо имати обим и промет који смо до сада имали, али ће цене некретнина још неко време наставити да расту. 

Станоградња и тржиште

У првом полугодишту ове године, показују подаци Републичког геодетског завода, закључено је нешто више од 68.000 купопродајних уговора. Прошле године у исто време било их је нешто више од 65.000.

У „Кварталном монитору", публикацији коју издаје Економски факултет, прогнозира се да ће цене некретнина још неко време наставити да расту, али да ће висока инфлација умањити расположиви доходак домаћинства и смањити тражњу за некретнинама.

„Такође, каматне стопе у Европској унији значајно су повећане током последњих неколико месеци, а њихов даљи раст очекује се до краја ове године, као и током прве половине наредне године", наводе аутори Кварталног монитора. 

Прогнозирају и да ће доћи до смањења понуде, јер ће и новоградња успорити. Све то заједно, међутим, неће утицати на значајније смањење цена, процењују аутори овог билтена.

„Поред чињенице да су трошкови рада и материјала потребних у грађевинарству знатно повећани у односу на преткризни ниво, по правилу тржиште некретнина активност прилагођава кретању цена, па се у непосредној будућности пре свега може очекивати смањивање броја изграђених некретнина, пре него значајнији пад цена", пише у најновијем броју Кварталног монитора.

Шта ће бити преломна тачка након које ће цене некретнина у Србији кренути надоле, за сада још није познато. Али, када је реч о европском тржишту, одговор на ово питање може да се види у Прегледу финансијске стабилности, извештају који редовно објављује ЕЦБ.

У њему се наводи да ће преломна бити она тачка у којој ће се спојити камате и инфлација. Камата тренутно износи 1,2%, а инфлација 10%. То наравно не значи да ЕЦБ очекује да камате достигну 10%, већ да инфлација почне да пада, а камате да наставе да расту. У зависности од тога на којој тачки се сретну, зависиће и судбина оних који у Србији некретнине плаћају на кредит. Што је та тачка нижа то ће и рате за стамбене кредите бити ниже. 

Тржишни балон

А може ли искуство из претходне економске кризе из 2008/09. године да се понови када је реч о ценама некретнина, каматама и кредитима?

Светску економску кризу тада је активирало пуцање балона на тржишту некретнина у Америци. То је увело у рецесију америчку привреду, али се прелило на цео свет па и на Србију. Шта се, међутим, тада дешавало на српском тржишту некретнина? Уочи светске кризе из 2008/09. године, Милан Париводић био је в.д. министра финансија и у јавним наступима често је истицао како су цене некретнина у Београду исте као у Бечу.

Цене некретнина су и после доласка светске кризе у Србију још дуго остале „бечке". Расле су и 2009. године, и то чак 22%. Те године је, међутим, новоизграђених станова било мање за трећину, приметили су аутори Кварталног монитора.

Цене некретнина су упркос томе наставиле да расту и следеће 2010. године, да би тек 2011. почеле да падају. Пад цена некретнина настављен је и 2012. и 2013. године. Кумулативно, током те три године цене некретнина у Србију су пале за 13%. Пала је и понуда новоизграђених станова за чак 38%, да би тек 2013. године и понуда и тражња, али и цене некретнина поново почеле да расту.

Може ли овакав сценарио да нам се понови?

Небојша Нешовановић, директор за процене у компанији CBRE на ово питање одговара одрично. Јер, нити су исти узроци кризе, нити је исто тржиште, нити је исти расположиви доходак. Сада смо имућнији него што смо били током претходне економске кризе.

А одговор на врло често питање: када ће пући српски балон некретнина је - никад. Небојша Нешовановић каже да оно што не постоји не може ни да пукне. За балон је неопходна претерана изградња, а ми то никада нисмо имали, наше банке новац на тржишту пласирају по врло конзервативним условима, објашњава Нешовановић зашто у Србији не може да настане балон на тржишту некретнина као у Америци.

То се јасно види и када се погледају бројке.

Београд је највеће тржиште некретнина у Србији. У престоници се, када је о становима реч, обави 42% промета. У престоници постоји укупно око 700.000 стамбених јединица. И кад се то упореди са тим колико се гради, то значи да ми годишње зановимо стамбени фонд за свега један до 1,5 одсто. Што је безначајно. То значи да би нам овим темпом требало 70 до 80 година зановимо читав стамбени фонд.

Иако се чини да се у Београду на свакој зеленој површини гради и да је станоградња масовна, последњи  пут велика количина станова у престоници изграђена је пре скоро 80 година. Онда када је  изграђен Нови Београд.